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对话马光远:中国人为什么恐慌性买房?

2017-04-03 16:29:00 来源&编辑:央视新闻周刊

最近两周,全国各地的城市纷纷出台楼市限购政策,截止到上周,全国已有超过40个城市进行了新一轮的限购,其中甚至包括国家级贫困县,安徽的临泉县。一线城市中,北京和广州的限购限贷政策全面升级,再次突破之前“史上最严”限购限贷政策之上限。

《新闻周刊》对话经济学家马光远,谈一谈最新一轮房地产调控。

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谈政策

对话马光远:中国人为什么恐慌性买房?

各地新政出台后,马光远先生曾发表文章《高房价是疑难杂症,不能靠运动式的花拳绣腿》。他认为:从目前的态势看,政府手里还有更严厉的牌,随时都有可能打出。

房价的逻辑正在发生变化,调控政策的目标也在发生变化,过去是抑制房价过快上涨,现在则是防止房地产泡沫引发的系统风险。从过去房地产调控的效果看,限购限贷限价并非没有效果,而是无法坚持,无法给市场以长期的预期。一旦政策松动,抑制的需求的井喷使得房价强力反弹,最终导致政策的公信力荡然无存。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。

长期以来,中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系亦缺少内在的公共政策目标逻辑,在过于追求短期效应的指导思想下,导致政策朝令夕改,无论是民众,还是市场的参与各方,对政策的经常变化都无所适从,这是房地产公共政策面临的最重大的问题。

房地产政策的重大结构性缺陷

其一,政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性,被动应对的措施多,主动完善的措施少;

二,在市场与政府的责任方面,混乱不清,毫不客气地说,市场做的远好于政府,拿保障性住房为例,政府应该在住房保障方面做什么,应该推出什么样的保障产品,到现在都没有理清;

三,各级政府庞大的土地利益,不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策,严重违背经济发展的基本规律。而我们今天的调控,不管如何严厉,不过是重复过去的错误做法而已,市场对其不信任是必然的。

基于“房子是住的,不是炒的”这一基调,管理层完全可以利用本次房地产调控,告别过去短期化的思维,在一些导致中国房地产畸形发展的制度性举措上下功夫,可以出台短期降温的药,但同时在制度建设上表现出推动的决心。

例如:

第一,抓住这个时间窗口,搞一次真正的住房普查,查清楚中国究竟有多少房子,拥有多套住房的比例,一些热点城市住房供应的缺口究竟有多大;

第二,对市场深恶痛绝的土地供应和交易制度进行颠覆性的改革,土地寡头垄断导致的人为短缺是中国房价畸高的根子,地方政府炒地是高房价的诱因,通过土地制度的改革,告诉市场,土地并不短缺,如土地真的短缺,应引入竞争机制,立即推动集体用地入市;

第三,借这个窗口,顺势完成住房信息联网,等等。而不是仍然隔靴搔痒,仍然靠信誉扫地的限购等短期措施安抚市场。

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对话马光远

对话马光远:中国人为什么恐慌性买房?

谈房价:一线城市房价和普通人已经没有关系

新闻周刊:有人说现在房价是降一点还是涨一点和他们一点儿关系也都没有了,您怎么看?

马光远:目前一些一线城市的房子的确跟普通人没有任何关系,所以我们现在的限购,其实对于普通收入的人来讲的话的确没有意义,因为限不限价格都比较高了。现在之所以一些人买得起是因为几代人都在买,凑一个首付都是爷爷奶奶爸爸妈妈,甚至几个家庭都在凑。

所以我觉得目前来讲,我们必须正视两个问题。第一房价太高,而且绝对值特别特别高,现在按照北京一个人的收入,比如2015年的收入才4.8万,等于两口子合在一起不吃不喝六七十年才能买得起,这完全超过了人的寿命和工作年限了。

第二就是在高的同时拥有多套住房的人非常多。所以一方面房价太高,另一方面拥有多套住房的人又很多,可能会导致房价继续往上涨,这是一个很现实的问题。

谈租房:政策没有鼓励人们去租

新闻周刊:您对公租房建设怎么看?

马光远:我觉得公租房建设一直在做,但是没有形成一个比较好的体系。量比较少。比如北京有一些公租房很远,大家上班不方便。公租房的一个基本原则是保本微利,即使做到保本微利对一些年轻人来讲房租还是比较高。针对不同层次的无房群体,保障房的体系还有很多的空缺。

中国的租赁房市场存在非常大的缺陷。比如一个人在北京,只有买房子孩子才能入学,才能落户,租房子是不能入学的。这说明我们很多政策没有鼓励人们去租。所以中国房地产未来要构建租售并举的制度体系,政府一块,市场一块,把这两块都给撬动起来。

要政策回到现实的话,不能口头说鼓励租,得回到政策上,一定要出台真金白银的,让大家感觉到租房很好的一个政策。比如租房可以用公积金,租房的时候可以租金免税,租了房子以后,孩子入学问题也可以解决等等。

房地产市场还要稳定,不稳定的话大家还会去买房子,一年翻一倍,500万买的房子一下子翻成一千万,按照收入一年20万的话,不用工作了,马上退休了,这种反向的激励我想不是任何一个人能够抵抗住的。所以为什么恐慌性的购买,一方面交易市场出了问题,另一方面租房市场没有配套,没有跟上。所有中国人的住房拥有率已经很高了,但是大家为什么还要不断地买房,是各种原因导致的。

对话马光远:中国人为什么恐慌性买房?

谈出路:长效机制建设才是关键

新闻周刊:您有没有让大家不要只通过“买”来解决居住问题的建议?

马光远:那就要把租房市场撬动起来。没有人想着一辈子去租房,特别是在房价上涨的时候。调控解决短缺问题,限购限贷解决的是短期问题,这么多年以来,我们在制度建设上进展太慢,很少能主动地把中国房地产的长效机制提起来,让这个市场真正地恢复正常。

新闻周刊:在长效机制上您有什么建议?

马光远:我们的制度建设基本上可以说是一片空白,都是临时的调控。往下掉的时候往上刺激,往上疯长的时候又往下打,10多年一直如此,真正的长效机制从来没有实质性地往前推动。现在最大的问题一个就是土地供应。第二个就是信息体系,为什么中介能够忽悠买卖双方制造恐慌,是因为信息不对称中介每天忽悠北京缺房子,你今天不买,明天还会翻番,一下忽悠20万上去,一会儿又翻40万。

到现在为止,我认为最起码应该有两部法律加快出台第一个是住房保障法,我们住房保障搞了这么多年没有一部法律。第二个是整体的土地交易,不动产产权这些法律。还有就是与住房相应的金融体系。除了按揭贷款,专门服务于保障房的、住房的体系也得去做。所以中国有必要成立住房银行,专门给住房来做保障,做配套,房子是一个大事。所以,现在真正到了制度建设的时刻。限购限贷能够降温,但是不解决根本问题。因为我们的限购限贷每一次坚持的时间不是很长,一旦放松,市场立即反弹,这是多年来我们看到的规律,所以长效机制制度建设才是关键。怎么样同时重视租房市场跟交易市场,并且抓住一个时间窗口把一系列的制度推出来,那才是中国房地产持续稳定健康发展的关键。

未来的制度就是租房市场跟买房市场整个都要发展,各得其所。房地产市场是一个多层次的市场,特别没钱的人、钱少的人、钱多的人,在这个市场上都能找到适合自己的房子,租的也好,买的也好都可以,这样这个市场才能发展起来,房地产应该回归到它的真正的居住属性。

微信策划:王 晋

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